税制の改正により、相続税が増税となったことに加え、空き家問題、競売や任意売却物件の増加など、不動産を取り巻く環境は年々複雑化しています。
さまざまな相談を受けてきた問題解決型の不動産コンサルタントとして、不動産コンサルティングのポイントについてお伝えします。
弊社が掲げる
「ファイブ・アセント(5つの納得)」
- 相続の問題
- 相続税が一体いくらかかるのか、節税には何をすればいいのか、相続対策のスタンダードともいえる「アパート経営」だけでない多彩な解決策を提案します。
- 立ち退きの問題
- 経済的な側面と感情論が交錯する立ち退き案件では、大家と居住者の間をしっかりと取り持ち、立ち退き事業を完結させます。
- 多重債務の問題
- 多重債務に陥った不動産を競売ではなく、任意売却物件として買主に引き渡しをします。
- 土地活用の問題
- 固定資産税の支払いで赤字になっている土地など、活用しきれていない土地を様々な角度から検証し、時代に即した提案をいたします。
- 借地権の問題
- 地主にとっては理不尽、借主にとっては「借地権」の持つ権利を理解しづらい借地借家法を読み解き、それぞれの立場から最適案を考えます。
通常の仲介などの案件もありますが、弊社の仕事は上記のファイブ・アセントから派生した案件が大半を占めています。
5つの中で特に多いのが、担い手が居なくなった借地の整理。
戦前から人に貸している土地が神奈川県に3箇所あり、それらを全て整理して静岡市内に土地を買い本家を建てることができたというケースが印象に残っています。借地契約書もなく、転貸に次ぐ転貸、解決までに2年半も要しました。
また、次に多いのが、相続税にまつわる相談です。
「相続が“争族”」とも言われるようになったのは、本来なら表裏の関係にある権利と義務のうち、義務を放り投げ権利を主張した結果によるものです。夫が亡くなり、想定3億円近い相続税を手にするため、様々な手法を用いた解決事例があります。ハウスメーカーはマンション経営を勧めていたが、借り入れが発生するうえ、どれだけの収入が見込めるのか不安もありました。
私たちは有価証券等課税対象となる全ての財産を洗い出し、まずは非課税となる生命保険に加入。換金できる土地を売却し、将来的にいつでも売れる土地に等価交換方式でマンションを建設。9,000万円まで税金を圧縮し、借り入れ等の精神的リスクも回避出来ました。
不動産コンサルは最強の相談先
問題を抱えた不動産案件の相談先は、弁護士や税理士などになりがち。残念ながら不動産業者には相談先になりえないよくないイメージがあるようです。
しかし、不動産にかかる諸問題は非常に広範囲にわたり、法律・税金・登記だけでなく人間関係の確執や今後の政治情勢までを見据えた長期的視座が求められます。
私は、不動産コンサルタントこそが相談先として最強だと自負しています!
「かけこみ寺」だけあって、弁護士を立てて係争中の案件を引き受けることがほとんどですが、弁護士の中には不動産に疎い人が意外に多く、いたずらに時間を浪費している場合もあります。そんな時、全体を俯瞰するコンダクターとして欠かせないのが、不動産コンサルタントなのです。
それと同時に信頼できる弁護士や税理士とも積極的に連携をとっています。
今後も不動産コンサルタントの視点から、多岐にわたる問題を解決することに尽力してまいります。